Opinion – nga Fatos Axhemi
Në kohën kur shumë ekspertë dhe investitorë po lavdërojnë investimin në prona të paluajtshme në Kosovë si një zgjidhje të sigurt për të zbutur krizat e ardhshme ekonomike, inflacionin dhe zhvlerësimin e parasë, një realitet shqetësues po zhvillohet në heshtje. Kosova, një vend me vetëm 1.6 milionë banorë, ka mbi 180,000 banesa të pabanuara – një paradoks që fsheh rrezikun e një flluskë të patundshmërive të krijuar nga vetë vendi, e cila mund të shpërthejë me pasoja të rënda ekonomike.
Mospërputhja Dramatike: Mbi 180,000 Banesa të Zbrazëta në një Vend të Vogël
Sipas të dhënave nga Agjencia e Statistikave të Kosovës (ASK), aktualisht në Kosovë ekzistojnë mbi 182,000 banesa të pabanuara. Kjo shifër përfshin apartamente ende në ndërtim, të blera dhe të destinuara për shitje, por shumica janë prona të blera që qëndrojnë të zbrazëta për pjesën më të madhe të vitit.
Nga viti 2011 deri në 2024, numri i apartamenteve dhe shtëpive në Kosovë është rritur me 43 përqind, duke arritur në 590,000 njësi banimi për një popullsi prej rreth 1.6 milionë banorësh. Kjo do të thotë se, mesatarisht, çdo banor i tretë ka një “çati mbi kokë” – një statistikë që në pamje të parë duket pozitive, por që në realitet tregon një mbindërtim të rrezikshëm.
Diaspora: Investitori Kryesor dhe Faktori i Rrezikut
Përfaqësuesit e agjencive të pasurive të paluajtshme dhe pronarët e kompanive të ndërtimit pohojnë se një përqindje e madhe e banesave të pabanuara është në pronësi të diasporës. Këto pretendime mbështeten edhe nga të dhënat e Bankës Qendrore të Kosovës, sipas së cilës diaspora renditet e para për sa i përket investimeve të huaja, të cilat kryesisht bëhen në pasuri të paluajtshme.
Nga mbi 856 milionë euro investime të huaja vitin e kaluar, mbi 647 milionë u investuan në sektorin e pasurive të paluajtshme. Mbi 75% e investimeve të huaja shkuan në patundshmëri, kryesisht nga diaspora kosovare.
Për 17 vjet, diaspora ka qenë një nga katalizatorët kryesorë për kompanitë e ndërtimit në Kosovë. Sipas të dhënave nga Banka Qendrore e Kosovës (BQK), pjesa më e madhe e investimeve të huaja direkte përfshin patundshmëritë dhe ndërtimin, që vijnë kryesisht nga Gjermania dhe Zvicra. Ironikisht, edhe pse diaspora është ndër investitorët më të mëdhenj në patundshmëri në Kosovë, më shumë se 50 përqind e familjeve të diasporës i marrin me qira banesat e tyre në vendet ku jetojnë.
Trendi Shqetësues: Rënia e Shitjeve dhe Çmimet e Larta
Çmimet e banesave në Kosovë filluan të rriten në vitin 2021, si rezultat i çrregullimeve në tregjet ndërkombëtare të shkaktuara nga pandemia COVID-19. Ky trend vazhdoi në vitin 2022, pas pushtimit rus të Ukrainës, kur si pasojë bota, e rrjedhimisht edhe regjioni u përfshi nga një shkallë inflacioni pasues.
Me rritjen e çmimeve të materialeve të ndërtimit, çmimet e banesave u rritën me mbi 20 përqind. Çmimi i një metri katror banimi në Prishtinë aktualisht varion nga 1,000 deri në 2,500 euro – në varësi të lagjes dhe kompanisë së ndërtimit. Në komunat më të vogla, arrin deri në 800 euro.
Megjithatë, të dhënat e ASK-së tregojnë gjithashtu një rënie të ndjeshme të shitjeve të banesave. Sipas Indeksit të Çmimeve të Pronave të Banimit, në gjashtë muajt e parë të vitit 2023, u shitën vetëm 1,628 apartamente në të gjithë Kosovën. Ky numër ishte dukshëm më i ulët krahasuar me 4,967 të shitura gjatë gjithë vitit 2022 dhe 6,561 në vitin 2021 – një rënie prej 75% në vetëm dy vjet.
Rreziku i Vërtetë: Ndikimi i Ndryshimit të Brezave në Diasporë
Ndërsa shumica e analizave fokusohen në trendet aktuale të tregut, rreziku më i madh për tregun e patundshmërive në Kosovë qëndron në ndikimin e ardhshëm të ndryshimit të brezave në diasporë.
Diaspora e Kosovës përbëhet nga rreth 700,000 njerëz, 381,000 prej të cilëve kanë lindur në Kosovë, ndërsa 300,000 të tjerë kanë lindur jashtë vendit. Mbi 55 përqind e diasporës së Kosovës emigroi midis viteve 1990 dhe 1999 – që do të thotë se brezi i parë i emigrantëve po plaket dhe së shpejti do të fillojë t’ua kalojë pasuritë e tyre trashëgimtarëve.
Këtu qëndron rreziku i vërtetë: brezi i dytë dhe i tretë i diasporës kosovare ka lidhje më të dobëta emocionale me Kosovën. Shumë prej tyre kanë lindur dhe janë rritur në vendet pritëse, flasin gjuhën vendase si gjuhë të parë dhe kanë krijuar jetën e tyre atje. Për këta trashëgimtarë, mbajtja e pronave të shumta të pabanuara në Kosovë nuk ka të njëjtën rëndësi emocionale dhe praktike si për prindërit apo gjyshërit e tyre.
Ligjet e trashëgimisë në Kosovë përcaktojnë të drejta të barabarta trashëgimie për të gjithë individët. Kjo do të thotë se, me ndërrimin e brezave, këto 180,000+ prona të pabanuara do të trashëgohen nga anëtarë të diasporës që mund të kenë interes më të vogël për t’i mbajtur ato.
Skenari i Frikshëm: Hiperoferta dhe Shpërthimi i Fluskës
Skenari që po shpaloset është shqetësues: me kalimin e kohës, brezi i dytë dhe i tretë i diasporës kosovare ka të ngjarë të vendosë të shesë pronat e trashëguara në Kosovë në vend që t’i mbajë ato të pabanuara. Në shumë raste, familjet e diasporës kanë blerë jo vetëm një, por tre-katër apartamente për familje, duke e shumëfishuar rrezikun potencial.
Kur këto prona të shumta kthehen njëkohësisht në treg, do të krijohet një situatë “hiperoferte” – ku oferta do të tejkalojë ndjeshëm kërkesën. Kjo do të çojë në një rënie dramatike të vlerave të pronave dhe potencialisht në një kolaps të tregut të patundshmërive.
Ky fenomen është veçanërisht i rrezikshëm për Kosovën për disa arsye:
1. Ekonomia e varur nga ndërtimi: Sektori i ndërtimit është një nga kontribuesit kryesorë në ekonominë e Kosovës. Një kolaps i tregut të patundshmërive do të kishte efekte të gjera në ekonomi.
2. Kursimet e investuara në patundshmëri: Shumë kosovarë i kanë investuar kursimet e tyre në patundshmëri, duke i bërë ata veçanërisht të cenueshëm ndaj një rënieje të tregut.
3. Mungesa e diversifikimit të investimeve: Për shkak të mungesës së alternativave të investimit në Kosovë, një përqindje e lartë e kapitalit është e përqendruar në sektorin e patundshmërive.
Mësimet nga Krizat e Tjera të Patundshmërive
Historia e krizave të patundshmërive në vende të tjera ofron mësime të vlefshme për Kosovën. Kriza financiare globale e vitit 2008, e cila filloi me shpërthimin e fluskës së patundshmërive në SHBA, tregoi se sa shpejt mund të përkeqësohet një treg i mbingopur.
Në Spanjë, një “boom” ndërtimi i nxitur pjesërisht nga blerësit e huaj çoi në një fluskë të patundshmërive që, kur shpërtheu, la qindra mijëra shtëpi të pabanuara dhe shkaktoi një recesion të thellë ekonomik. Kosova, me madhësinë e saj të vogël dhe ekonominë e brishtë, do të ishte edhe më e cenueshme ndaj një krize të tillë.
Zgjidhjet e Mundshme: Diversifikimi dhe Rregullimi
Për të shmangur një krizë të mundshme të patundshmërive, Kosova duhet të marrë masa proaktive:
1. Diversifikimi i investimeve të diasporës: Duhet të krijohen mekanizma për të kanalizuar investimet e diasporës në sektorë produktivë të ekonomisë, jo vetëm në patundshmëri. Siç vëren Lulzim Rafuna, president i Odës Ekonomike të Kosovës, “nëse këto fonde do të investoheshin në industrinë prodhuese, përfituesit do të ishin jo vetëm vetë blerësit, por edhe qytetarët e tjerë të vendit.”
2. Politikat e taksave për pronat e pabanuara: Qeveria mund të konsiderojë taksa më të larta për pronat e pabanuara për të dekurajuar blerjen e pronave që qëndrojnë të zbrazëta për pjesën më të madhe të vitit.
3. Rregullimi i tregut të ndërtimit: Duhet të vendosen kufizime më të rrepta për lejet e ndërtimit për të ngadalësuar ritmin e ndërtimit të ri derisa të absorbohet oferta ekzistuese.
4. Programe për strehim të përballueshëm: Duhet të zhvillohen programe për të ndihmuar qytetarët vendas të blejnë shtëpi me çmime të përballueshme, duke rritur kërkesën vendase.
Thirrje për Veprim
Ndërsa investimi në prona të paluajtshme në Kosovë mund të duket si një zgjidhje e mirë për individët që kërkojnë të mbrojnë kursimet e tyre nga inflacioni dhe zhvlerësimi i parasë, realiteti kolektiv tregon një rrezik sistematik në zhvillim.
Me mbi 180,000 banesa të pabanuara në një vend me 1.6 milionë banorë, dhe me ndryshimin e pashmangshëm të brezave në diasporë, Kosova rrezikon të përballet me një krizë të rëndë të patundshmërive në vitet e ardhshme. Vetëm përmes politikave të mençura, diversifikimit të investimeve dhe planifikimit afatgjatë mund të shmanget ky skenar i frikshëm.
Është koha që politik-bërësit, ekspertët ekonomikë dhe vetë diaspora jonë të njohin këtë rrezik dhe të veprojnë para se të jetë tepër vonë. Në fund të fundit, një ekonomi e qëndrueshme dhe e diversifikuar do të ishte mbrojtja më e mirë kundër krizave të ardhshme – jo një treg i patundshmërive i mbingopur që rrezikon të shpërthejë në çdo moment.
